Tabla ISAI CDMX 2026: la vigente, auditada contra el Código Fiscal

Busca “ISAI CDMX” y vas a encontrar tablas que no cuadran entre sí: que si es 3.1% a 4.6%, que si 5.725%, que si “el 2% del valor”. Ninguna cita el artículo ni la reforma de donde sale. La tabla vigente en 2026 es una sola: la del artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, reformada en sus cuotas por decreto publicado en la Gaceta Oficial el 19 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 1 de enero de 2026. Aquí está completa, cotejada contra el texto consolidado oficial, con el cálculo paso a paso para que verifiques la cifra que te dieron.

Audita tu cotización primero

Si ya tienes un número de la notaría o de un asesor, mételo junto con el valor de tu operación y compáralo contra la tabla vigente:

La tabla vigente en 2026 (y de dónde sale)

Once rangos, de la A a la K. Cada uno tiene una cuota fija más un factor que se aplica solo al excedente sobre el límite inferior del rango, igual que el ISR: caer en un rango más alto no encarece toda la operación, solo el excedente.

Fuente: Código Fiscal CDMX, art. 113, texto consolidado del sistema de legislación de la SCJN, con la anotación “reformada en sus cuotas, G.O. 19 de diciembre de 2025”. Cotejamos rango por rango contra ese texto en julio de 2026. Las cuotas se reforman cada diciembre: esta tabla aplica a operaciones de 2026, no la uses para una firma de 2027.

Sobre qué valor se calcula: el más alto entre el precio de compra, el valor catastral y el avalúo comercial (art. 116). En una compraventa típica el precio es el mayor de los tres, pero si te cotizaron más de lo que esperabas, lo primero que hay que preguntar es qué base usó el notario.

Cómo se calcula, paso a paso

La fórmula: cuota fija del rango + (valor − límite inferior del rango) × factor. Con tres precios típicos de departamento en CDMX:

El del ejemplo de $3.9 millones: cae en el rango G, cuota fija $153,821.12, más el excedente de $924,271.65 sobre el límite inferior multiplicado por 0.06185, que da $57,166.20. Total: $210,987.32, un 5.41% efectivo. Nada de “2%” ni de “5.725% plano”: el porcentaje efectivo depende del valor y para vivienda de $2.5 a $6 millones se mueve entre 5.0% y 5.7%.

Estos ejemplos son cálculo propio sobre la tabla oficial (no pudimos contrastarlos contra la calculadora del portal de la Tesorería, que no permite extracción); el auditor de arriba usa exactamente esta aritmética.

Quién lo paga y cuándo

El comprador. El notario calcula, retiene y entera el impuesto bajo su responsabilidad dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma de la escritura (art. 121); en la práctica te pide la provisión de fondos antes o el mismo día de la firma. El pago se ata a la escritura, no a la inscripción en el Registro Público, así que no se pospone aunque el registro tarde semanas.

Jornada Notarial: el descuento que casi nadie explica bien

Existe un programa de reducciones, la Jornada Notarial, codificado en el art. 275 BIS del mismo código y vigente hasta el 31 de diciembre de 2026. Antes de ilusionarte, el matiz que casi todos los portales omiten: los tramos del descuento se miden sobre el valor catastral del inmueble, no sobre el precio de compra. Para 2026 van de 60% de reducción (catastral hasta $465,580) a 10% (catastral de $1,706,311.01 a $2,417,272); arriba de ese tope no hay descuento.

Dos precisiones más, verificadas en el texto legal y en el Colegio de Notarios:

• La reducción no aplica solo al ISAI: el artículo lista también los derechos del Registro Público (art. 196) y el certificado de libertad de gravámenes (art. 198), entre otros.
• Es para inmuebles de uso habitacional en CDMX, una vez por año, y requiere una constancia de la autoridad (DGRT). El programa está orientado sobre todo a regularización; que aplique a una compraventa estándar con crédito bancario no está confirmado en ninguna fuente oficial que pudimos verificar. Si tu catastral cae bajo el tope, pregunta a tu notaría antes de asumir el descuento, no después.

Como el valor catastral en CDMX suele quedar muy por debajo del comercial, no es raro que una vivienda de precio medio califique en papel a algún tramo. Pero “califica en papel” y “el notario te lo aplica en tu operación” son dos cosas distintas, y la segunda hay que confirmarla caso por caso.

Cuánto pesa el ISAI dentro de tu cierre

Es la partida más grande del cierre, pero menos dominante de lo que se repite. El “ISAI representa 65% a 77% del costo total de escrituración” que circula atribuido a un colegio notarial no tiene fuente auditable, y la cuenta completa de una compra con crédito lo desmiente: sumando notario, registro, avalúo y la comisión de apertura del banco, el ISAI pesa entre 49% y 62% del total. La mitad o algo más, no dos tercios. El desglose completo de ese cierre, partida por partida y con su propia calculadora, está en cuánto cuesta escriturar en CDMX con crédito.

Tu siguiente paso

Con la tabla y el auditor ya sabes si tu cotización de ISAI está bien calculada. El impuesto es solo la partida mayor de un cierre que en CDMX ronda el 9% a 10.5% del precio con crédito; el total que necesitas tener ahorrado (enganche incluido) está calculado en cuánto necesitas juntar de verdad para comprar en CDMX. Y si el presupuesto completo te movió el precio objetivo, revisa cuánta mensualidad te alcanza con tu ingreso antes de comprometerte a un rango.