Casi todos los ejemplos de Cofinavit que vas a encontrar simulan ingresos de $25,000 a $30,000 al mes. Si estás viendo departamentos de $3 a $5 millones en CDMX, esos ejemplos no te dicen nada. Este post corre la simulación para un depa de $3,900,000 (el precio promedio con el que trabajamos en el sitio) con las tasas reales de 2026: la porción Infonavit a su 10.45% fijo oficial y la bancaria a 10.5%. El resultado incomoda: con el enganche mínimo de 10% que promocionan varias fuentes, la mensualidad combinada ronda los $35,000 y pide un ingreso cercano a $117,000 al mes para mantenerse en el 30% del ingreso.
Antes de los números, dos previos: si no tienes claro qué es Cofinavit y cómo se compara con la banca y el crédito Infonavit puro, empieza ahí; y confirma primero cuántos puntos Infonavit necesitas, porque sin la precalificación no hay simulación que valga.
La simulación: un depa de $3.9M con 10% de enganche
Los insumos, todos declarados: vivienda de $3,900,000; enganche de 10% = $390,000; saldo de subcuenta ilustrativo de $150,000 (una asunción para el ejemplo, no un promedio); porción Infonavit de $950,654 (insumo ilustrativo, el tuyo sale de tu precalificación); el resto, $2,559,346, lo pone el banco. Ambos créditos a 20 años.
Así queda la cuenta, con fórmula de anualidad estándar y sin seguros ni comisiones:
| Crédito | Monto | Tasa | Mensualidad |
|---|---|---|---|
| Infonavit | $950,654 | 10.45% fija | ≈ $9,456 |
| Banco | $2,559,346 | 10.5% (ejemplo) | ≈ $25,560 |
| Combinada | $3,510,000 | mixta | ≈ $35,016 |
Con la regla usual de que la hipoteca no pase del 30% del ingreso, esa mensualidad pide ≈ $116,720 al mes. Es una estimación ilustrativa, no una cotización: mueve los insumos a tu caso real aquí:
Simula tu mezcla Infonavit + banco
Crédito Infonavit (10.45% fija)
$950,000
$9,453/mes
Crédito bancario (10.5%)
$2,560,000
$25,559/mes
Mensualidad combinada (estimación)
$35,011/mes
Ingreso para que sea el 30%
$116,704/mes
Efectivo propio para el enganche tras aplicar tu subcuenta: $240,000 (de un enganche de $390,000). Cálculo de anualidad estándar, sin seguros, comisiones ni gastos de cierre: estimación de orden de magnitud, no una cotización. La porción Infonavit real sale de tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit; el campo topa en el máximo normativo de cofinanciamiento (325 UMA, $1,159,023 en 2026).
Tasa Infonavit 10.45% fija (tabla oficial vigente, UMA 2026); tasa bancaria de ejemplo dentro del rango 2026 verificado (9.65% a 11.95% según banco). Supuestos y alcance de la estimación, al pie de la herramienta.
Por qué 10% de enganche no basta en la práctica
El hallazgo que ningún simulador te muestra: con $70,000 al mes de ingreso, que ya es un buen sueldo en CDMX, esa mensualidad de $35,016 se come el 50% de tu ingreso. El doble de lo recomendado.
Para que la mensualidad baje al 30% de un ingreso de $100,000 se necesita, a 20 años, cerca de 23% de enganche (unos $890,000). Alargando a 30 años, cerca de 16% (unos $616,000). El “enganche mínimo de 10%” es real como requisito de entrada, pero a precios promedio de CDMX y tasas de 2026 no alcanza para una mensualidad sana. La misma aritmética, con crédito bancario puro, está desarrollada en 10% vs 20% de enganche en números a precios CDMX; y tu tope personal lo puedes sacar en la calculadora de mensualidad máxima.
Cuánto pone cada crédito y a qué tasa
La porción Infonavit tiene la tasa más transparente del mercado: 10.45% fija anual para cualquier salario desde 6.6 UMA (unos $23,537 al mes), según la tabla oficial de tasas vigente para la UMA 2026. Si ganas más de $50,000, caes en ese tope sin escalones: no hay tasa mejor por ganar más.
Cuánto te presta Infonavit dentro del Cofinavit no tiene una cifra única publicable: depende de tu salario, edad, saldo de subcuenta y cotización, y el número real es el de tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit. Lo que sí está publicado es el techo normativo del cofinanciamiento: 325 UMA mensuales, que en 2026 equivalen a $1,159,022.80. Las cifras menores que circulan en blogs (~$950 mil) corresponden a tramos o años anteriores; por eso el ejemplo de arriba se marca como ilustrativo.
La porción bancaria es un crédito hipotecario normal, con la tasa y el CAT de cada banco: en las páginas y folletos verificados este julio, las tasas van de 9.65% (HSBC) a 11.95% (Yave), con CAT de 11.2% a 14.09% según institución y producto. No existe un “CAT de Cofinavit” combinado: cada CAT cubre solo su porción e Infonavit no publica CAT, así que compara bancos por su porción bancaria, no por un total que nadie calcula igual (la comparativa institución por institución, con cada CAT fechado, está en qué bancos ofrecen Cofinavit). A esa cuenta súmale un costo que las simulaciones omiten: fuentes especializadas ubican los gastos de la porción Infonavit (titulación, financieros y de operación) en torno al 3% de su monto.
Un alivio documentado del lado Infonavit: las aportaciones patronales del 5% que tu empleador siga haciendo después de la firma se abonan al capital de tu crédito Infonavit mientras no tengas adeudos, y cuando ese crédito se liquida, se redirigen a pagar la deuda con el banco. Está confirmado en la documentación oficial de uso de la subcuenta.
Cuándo Cofinavit no es la jugada
Cofinavit resuelve un problema específico: cerrar la brecha entre lo que Infonavit te presta solo y el precio del depa que quieres. Si ese no es tu problema, tiene costos que lo hacen perder contra alternativas:
- Tu subcuenta se gasta. Entra como parte del enganche y deja de generar rendimiento y de servir como colchón. En Apoyo Infonavit, en cambio, la subcuenta queda intacta como garantía y protección de desempleo, y el 5% patronal acorta el plazo del crédito bancario.
- Si pierdes el empleo formal, el 5% patronal deja de fluir pero la obligación con el banco sigue íntegra. Quien planea volverse independiente pronto carga ese riesgo completo.
- Doble crédito, doble administración: dos contratos, dos mensualidades y un trámite más largo que el de un solo banco.
- La porción Infonavit solo se ejerce una vez. Gastarla en un cofinanciamiento pequeño puede no ser su mejor uso.
La consecuencia práctica: si tu liquidez ya cubre un enganche del 20% o más, un crédito bancario puro (o un Apoyo Infonavit para no perder la subcuenta) suele competirle o ganarle a Cofinavit. Ese cruce de criterios, con un comparador para tu caso, está desarrollado en el marco de decisión entre las tres rutas; la comparación de pisos de entrada por banco, en los requisitos de cada institución.
Tu número, no el del ejemplo
La mecánica es la que viste; los montos son tuyos. Corre tu caso en el simulador de arriba con tu precio real, tu subcuenta real y tu porción precalificada, y compara cuánto cambia la mensualidad entre 10% y 23% de enganche antes de iniciar el trámite con el banco.
Cifras verificadas el 13 de julio de 2026: tabla oficial de tasas Infonavit (UMA 2026), tope de cofinanciamiento del DOF, y páginas y folletos bancarios con vigencias de agosto a diciembre de 2026. Las tasas bancarias cambian por campaña: confirma la vigente con tu banco.
Foto: skyline de Paseo de la Reforma, Ciudad de México, por Alejandro Islas (CC BY 2.0, vía Wikimedia Commons; compresión propia).