Ya juntaste, o estás por juntar, el mínimo que te pide el banco. La pregunta que sigue no es si te alcanza para el enganche: es si te conviene quedarte en ese mínimo o estirarte a 20% o 30% antes de firmar. La diferencia no es solo cuánto entregas hoy: es cuánto pagas cada mes, cuánto ingreso te van a pedir y cuántos intereses acumulas en 20 años, con precios reales de CDMX.
El mínimo que te piden vs lo que conviene dar
El enganche mínimo que exige un banco no es un solo número: va de 5% a 25% según el banco y el esquema, con folleto vigente de cada uno.
| Banco / esquema | Enganche mínimo |
|---|---|
| HSBC Hipoteca Full | 5% |
| BBVA Hipoteca Fija | 10% |
| Santander Hipoteca Santander | 10% |
| Citibanamex Adquisición | 10% |
| Afirme Adquisición Tasa Fija | 10% |
| Banregio Naranja Flex | 10% |
| Mifel | 10% |
| Scotiabank 7x5 | 25% |
La tabla completa de aforos por banco, con fuente y vigencia por institución, tiene el detalle de cada esquema.
Banorte no comunica un “enganche mínimo” como tal para todos sus productos: en Hipoteca Fuerte habla de aforo (90% tradicional, hasta 95% con Infonavit), que en la práctica equivale a un enganche de 10% o 5%, pero el banco lo publica como porcentaje financiado, no como enganche.
Dos folletos de esta tabla traen su propia fecha de vigencia ya vencida: el de HSBC Hipoteca Full (calculado en marzo 2025) y el de Banregio Naranja Flex (CAT calculado en mayo 2024). En ambos casos el aforo y el enganche mínimo que citamos no cambiaron en la versión más reciente disponible, pero si tu banco te cotiza tasa o CAT, pide el folleto del día: los que usamos aquí ya caducaron para ese dato específico.
Ese “mínimo que te piden” es distinto de “lo que conviene dar”. No hay una fórmula pública que diga que 20% o 30% es lo correcto: es una convención, respaldada por lo que sí se puede calcular, que es cuánto bajan tu mensualidad y tus intereses conforme subes el enganche.
10% vs 20% vs 30%, en pesos, a precios de CDMX
Con tres precios típicos de CDMX ($3.0M, $3.9M y $5.0M), así se ve la diferencia entre dar 10%, 20% o 30% de enganche a 20 años:
Comparador de enganche
Enganche 10%
$36,709
mensualidad / mes
Enganche 20%
$32,630
mensualidad / mes
11% menos que con 10%
Enganche 30%
$28,551
mensualidad / mes
22% menos que con 10%
Cálculo propio con tasa fija ilustrativa de 11.2% y 20 años, sin seguros ni comisiones. La tasa real observada en banca grande va de 9.15% a 13.25% (CAT 11.9%-13.9% sin IVA); usa esta tabla para comparar entre sí, no como cotización.
Elige el precio y compara qué cambia entre 10%, 20% y 30% de enganche. No es una cotización.
Con la tabla completa, la lectura es consistente en los tres precios: pasar de 10% a 20% de enganche baja la mensualidad alrededor de 11% y el interés total entre $450,000 y $755,000, según el precio de la propiedad. Pasar de 10% a 30% baja la mensualidad cerca de 22% y el interés total entre $1.51 millones y $2.51 millones.
Enganche 10%
5.3M
Intereses totales a 20 años, casa de $3.9M.
Enganche 20%
4.71M
Enganche 30%
4.12M
Casi $1.2M menos de intereses que con 10%.
Esta tabla usa una tasa fija de 11.20% para poder comparar los tres escenarios entre sí, no para cotizar tu crédito. La tasa real que vas a encontrar en banca grande va de 9.15% a 13.25%, y el costo anual total (CAT sin IVA, de 11.9% a 13.9%) suele quedar unos 2 puntos porcentuales arriba de esa tasa porque suma seguros y comisiones. Con una tasa más alta o más baja, la mensualidad de cada escenario se mueve, pero la diferencia relativa entre 10%, 20% y 30% se mantiene parecida.
Si ya decidiste tu porcentaje y quieres saber el total que necesitas tener listo (enganche más gastos de cierre), la cuenta completa está en cuánto necesitas juntar en total, enganche + cierre.
Por qué nadie te dice cuánto cuesta aportar menos
Ningún banco publica una tabla pública de “esta tasa según este % de aforo” para el mismo producto. Lo que sí existe es evidencia indirecta de que aportar menos capital, o tener menos respaldo, te cuesta más tasa.
Esa brecha no aparece en ningún simulador si solo mueves el % de enganche: está atada a si tienes o no un programa Infonavit asociado. La tabla anterior mantiene la tasa fija entre escenarios para poder compararlos; en la práctica, la tasa que te ofrecen también se mueve con tu perfil y tu respaldo, así que el ahorro real de dar más enganche puede ser todavía mayor que el que muestra la tabla.
El ingreso que de verdad te van a pedir
La tabla de arriba usa 30% de tu ingreso como referencia para calcular el ingreso requerido, porque es la convención más citada. Pero el ratio que de verdad vas a comprobar en ventanilla suele ser más alto: el propio simulador de BBVA implica un 36.5% en un caso comparable, y otras fuentes hablan de 35%. La diferencia son los seguros y los colchones que el banco añade al cálculo, no un capricho del ejecutivo.
Si todavía no sabes cuál es tu mensualidad máxima antes de comparar escenarios de enganche, arranca por ahí: calcula tu mensualidad máxima con la regla del 30% y ajusta hacia arriba con este matiz en mente.
Con qué te quedas
El mínimo que te piden y lo que te conviene dar son dos preguntas distintas. El mínimo lo define tu banco (5% a 25% según esquema); lo que conviene darlo defines tú, con la mensualidad, el ingreso requerido y los intereses totales que acabas de ver. Si el 20% o el 30% te dejan holgado y puedes juntarlo sin vaciar tu colchón de emergencia, la tabla de arriba muestra por qué vale la pena estirarse antes de firmar con el mínimo. Y si decides ir por 20% o 30%, arma tu plan de ahorro mes a mes para llegar a esa meta con calendario y rendimientos reales.